0
Корзина пуста

дома коттеджи в челнах дачи                  RUSSIA-DOM.RU            участки квартиры ипотека  оформление сопровождение маткапитал оценка в городе набережные челны и тукаевском районе 

ЦЕНЫ НА ДОМА В ЧЕЛНАХ - интервью НА RUSSIA-DOM.RU

Cколько сейчас стоят дома и коттеджи в Челнах? Остановился ли рынок челнинской загородной недвижимости? Как здесь происходит ценообразование? Из чего лучше строить или покупать коттеджи, чтобы они были ликвидными и в итоге получалась адекватная цена?


Эти вопросы журнал "Сделано в Челнах" задал руководителю службы продаж "Магазина домов" - Russia-Dom.ru набережночелнинского агентства недвижимости "Абсолют-Республика", которое специализируется и на продаже домов на вторичном рынке Наб.Челнов, работает с ипотечными программами и рядом застройщиков. Получилось очень большое интервью.


СКОЛЬКО СТОИТ ЧАСТНЫЙ ЛИЧНЫЙ ДОМ В ЧЕЛНАХ: "ОТ 2 МЛН. 700 ТЫСЯЧ ДО 25 МИЛЛИОНОВ


- Светлана Валерьевна, добрый день, мы можем начать разговор сразу с цен на коттеджи и дома?


- Добрый день! Да, конечно. Большинство коттеджей и домов в городе и ближнем пригороде владельцы оценивают от четырех до двенадцати миллионов. Самые высокие цены сегодня на современные жилые строения от 300 квадратных метров, расположенные в городской черте. С максимальным комфортом, ремонтом, оснащением, дизайнерскими решениями, полными коммуникациями и деревьями на участке. На днях мы выставили в "Магазине домов" - Russia-Dom.ru один из таких коттеджей. Его цена 25 миллионов. Есть и дороже. Самые низкие цены на дома на расстоянии 20-40 километров от города. Это простой деревенский деревянный дом с газовым или печным отоплением и участком, как правило, не менее 10-15 соток. Цены здесь - от 300-700 тысяч рублей.


БУДУТ ЛИ ДОМА ДЕШЕВЕТЬ


- В стране кризис, он отражается на рынке недвижимости и будет ли ее цена снижаться?


- Когда у людей становится меньше денег - это для всех не очень хорошо. У нас, может быть, не так сильно, как у производственников или в торговле. Больше отражается на коммерческой недвижимости. И на квартирах - там приличный процент ипотечных покупателей. Но все живое, все двигается, сделки проходят. Цены не росли и сейчас хорошее время для покупок коттеджей и домов. Особенно за наличные или если есть большой первоначальный взнос. От санкций здесь мало, что зависит. Если у людей есть необходимость купить, они это сделают. Рынок просто замер и отложенные покупки придут потом. Как только ипотека вернется к прежним ставкам - восстановятся и объемы. Про "будет ли дешеветь" - скорее, нет. Учитывая, что самые недорогие новые домики в "Магазине домов" - Russia-Dom.ru стоят уже менее 3 миллионов. По цифрам и ощущениям, дно уже пройдено. Оно наложилось на январь, праздники - и так не самые интенсивные периоды года. Сейчас весна - максимальная активность покупателей загородной недвижимости. Здесь все нормально. К тому же, каждый третий звонок в агентстве - это владельцы 3-4-5-комнатных квартир. Они хотят перебраться в свой дом. Такие квартиры - это существенная часть будущего дома. И большой потенциал для рынка в целом. Мы почти не падали - загородная недвижимость и коттеджи в городе - это все-таки не первоочередное приобретение. К этому готовятся. Да, кто-то ждал, что будет обвал цен на дома. Сегодня для этого просто нет фундаментальных причин. Хоть у нас и моногород, но мы далеки от Детройта. Наоборот. В некоторых случаях, скажем, в строящихся коттеджах кризис лишь увеличил стоимость материалов отделки. Поэтому застройщики и включат это в дальнейшую себестоимость без потери прибыльной части. Это их бизнес и они, наверное, не будут работать себе в убыток. Только если у кого-то не хватит оборотных средств. Тогда возможно появление какого-то количества недорогих домов в черновой отделке.


Сегодня относительно недорогой дом или участок можно купить при срочной продаже: семейные обстоятельства, переезд, тот же дефицит наличных и т.п. Но это тоже не будет бросовой ценой. Такие дома ниже рынка есть всегда и кризис здесь не при чем. Из отличий "весны-лета 2015"... станет больше предложений с обременением в виде незакрытого ипотечного кредита. Но это не такая большая проблема, все решаемо.



О ЦЕНООБРАЗОВАНИИ В ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ


- Иногда говорят о переоцененности продающихся домов. Это так? Если да, то почему так происходит?


- Так говорят и о квартирах. Бывают, что люди спрашивают средние цены по району или почему это стоит столько, а не столько же, сколько соседний дом. Покупатель смотрит на объективные усредненные параметры. Владелец же - на детализацию своего владения. Чтобы понять существующее ценообразование, нужно встать на место владельца. Представьте, у вас есть дом. Вы когда-то его купили и доделали, переоборудовали под себя. Или купили участок и построили коттедж с нуля. Вы знаете сколько вложили. И выставляете эту сумму. Как минимум. Это совершенно логично с точки зрения собственника. Иногда прибавляется стоимость всех необязательных деталей, которые нравятся лично ему, а не рынку. А покупатель, возможно, всего этого бы себе не позволил. То есть он не хочет переплачивать за зимний сад, плитку, привезенную из Бельгии, или банный комплекс. Здесь вопрос даже не цены, а вкуса. Иногда такие дома продаются годами. А бывает уходят за неделю. Хорошие дома, пусть и переоцененные, продаются не смотря ни что. Просто дорогой коттедж - это ожидание своего покупателя. Он должен влюбится именно в эти фасады и интерьеры. То есть попасть в волну собственника, оценить и понять его приоритеты.


Если же у коттеджа нет ни интерьера, ни фасада, то, это, как правило, уже не дорогой дом. Тут нужно разделять объекты - коттедж коттеджу рознь. Не имеет особого значения площадь и размер участка. Здесь владельцы ошибаются. Практически невозможно обосновать то, что вид - не главное, а ценность внутри - с каждым годом продавцам таких домов все сложнее. Появился выбор. Для них решение на поверхности - потратить небольшие деньги на отделку. Сейчас есть много доступной плитки, панелей. А потом включить потраченное в стоимость. Так уже делают. Ликвидность в этом случае увеличивается. Ведь даже если покупатель готов после покупки сам улучшить те же фасады - он за свои, например, 10 миллионов хочет сразу показать друзьям и родным свою покупку. Дом это не только удобство, но и предмет гордости. А гордится хочется сразу.

Стоимость коттеджей и домов определяет владелец. Не агентство недвижимости и даже не рынок. Именно владелец. Агентство может разработать схему продажи, порекомендовать, но не давить на снижение. Это не наш функционал. А рекомендовать стоит только после недели-двух экспонирования на рынке. Уже имея данные по входящим звонкам, просмотрам и после рассылки свои клиентам, которые искали дома в этом районе. Раньше этого срока - делать оценки - это просто слова, теория. Надо пробовать. То есть мы никогда не скажем по телефону: "У вас дорого, за такую цену не купят". Наши специалисты в любом случае поедут смотреть. Да и собственник вряд ли поймет эксперта, который скажет: "Ваш дом стоит вот столько и не на тысячу больше".


- То есть цены на коттеджи и дома появляются только, исходя из вложений?


- Не только На российском рынке недвижимости для владельцев, по большому счету, есть только аналоговая оценка. То есть... как у других домов. На это и ориентируется собственник. Значит, он к своим вложениям при строительстве и отделке добавит цену, которая доходит до цены похожих соседних домов. Или чуть больше, т.к. у него есть то, чего нет у соседа. Также и с квартирами. Поэтому и они не будут дешеветь. То есть владелец смотрит на аналоги. Отсюда и аналоговый принцип. Исходя из этого, при краткосрочных кризисах, цены не успеют упасть. Каждый следующий собственник будет учитывать окружающие цены, свой вклад "времени/денег", инфляцию и т.д. И каждый покупатель, который до покупки, говорил о переоцененности коттеджей, мыльном пузыре, став потом продавцом этого же (теперь своего дома), будет думать и делать точно также. Плохо это или хорошо и похоже ли на мыльный пузырь - по большому счету - не важно. Так есть. Таков рынок, и на нем каждый день что-то продается и покупается.

Из минусов оценки по аналогу отметим часто встречающийся неэффективный начальный этап продаж. Например, такие слова: "Я продаю коттедж за 7 миллионов, т.к. сосед выставил за 6, но у него нет бани и гаража. А другой сосед продает за 5 в черновой отделке. У меня есть все, чего не хватает у них, поэтому мой дороже". В целом логично и общая солидарность по району, делает место, улицу более дорогими. Пример, коттеджный поселок "Наратлы" в 70 микрорайоне. Там хорошо работает управляющая компания, есть охрана, шлагбаум и другие службы. На сайте "Магазин домов" - Russia-Dom.ru есть некоторые объекты из этой топ-категории. Тоже самое, возможно, ждет "Манхэттен" и "Санар". Это в целом, но в частности все-таки у слов "продает" и "продал" - разные смыслы. "Продавать" можно сколько угодно долго. Важны прецеденты, то есть количество просмотров и продажи уже случившиеся. Они говорят о том, что люди готовы купить в конкретном месте, за именно такую цену. Мы иногда проходим этот первый этап вместе с собственником и допускаем его в своей работе по двум причинам. Все бывает, иногда недвижимость продается выше рынка. И для того, чтобы владелец, если не продалось, сделал выбор - изменить цену, снять на время с продажи или продолжать продавать пока рынок не догонит выставленную стоимость. Это его решение, принятое на основе реальной информации об оценках покупателей.


На рынке квартир с аналоговой оценкой "как у соседа"- тоже самое, но есть существенное отличие. Там много одинаковых или схожих квартир. Типичность не дает большого разброса цен. Если вы поставите сильно завышенную цену - вам никто не позвонит. А с коттеджами этот принцип не работает. Нет одинаковых домов. Даже в одном поселке. Есть разные типы и формы кровли, разные стройматериалы, улицы разной ухоженности, разная коммуналка и многое другое. Чем больше мы занимаемся продажей домов, тем больше мы понимаем, что каждый коттедж особенный.


КАК ВЫБРАТЬ МЕСТО ИЛИ ДОМ


- Какие моменты стоит учитывать, чтобы купить или построить рациональный дом?


- Если вы уверены, что участок или строение, который вы купите - это навсегда - тогда можно ориентироваться только на свой вкус. Условно: "Мне здесь нравится. И точка". Многие дома в Тукаевском, Мензелинском, Заинском, Сармановском и Елабужском районах построены или куплены по такому принципу. И люди в них живут долго и счастливо. Обычно, это пенсионеры, у которых нет привязок к ежедневной работе. Или вполне обеспеченные люди, которые могут позволить себе не выезжать за пределы поселка по несколько дней/недель. Или молодые романтики, которые хотят дом, "где бы то ни было и во что бы там ни стало".


Если же вы предполагаете, что рано или поздно, вас ждет переезд в другой город, будут проблемы со здоровьем с необходимостью городского лечения или понадобятся деньги - т.е. появится необходимость продажи - тогда стоит посмотреть на дом или коттедж глазами покупателя. И лучше это сделать перед покупкой и особенно перед строительством. На что обычно смотрит покупатель? Это 10 основных моментов:

- Площадь дома и количество комнат, коммуникации, материалы стен и фундамента, внешний вид, внутренняя отделка, транспортная доступность автомобильная (дорога), регулярные рейсы автобусов (остановки), наличие бани или сауны, расстояние до города, фермы и вредные производства поблизости. Также могут иметь значение гараж, школа и детсад. Размер участка и подвал - со временем перестают иметь большое влияние на выбор. Хорошо, если есть, но отдельно переплачивать за них хотят единицы.

Построив коттедж вблизи города с оптимальными параметрами для себя - вы получите дополнительный ликвидный актив, таких домов не хватает. Особенно в среднеценовом сегменте и в категории эконом-класса. Цена дорогих коттеджей, за исключением очень редких случаев, зависит от близости к Челнам. Особенно к новогородской части. Оригинальности, вычурности и экспериментальные материалы - снижают спрос на дома даже при невысокой цене.



ТЕНДЕНЦИИ И ТРЕНДЫ В ДОМОВОМ И КОТТЕДЖНОМ СТРОИТ-СТВЕ



- Что сейчас популярно у покупателей, какие коттеджи?


- Общая тенденция касается, скорее, не домов, а мест. Это поселок до 10-15 километров. Или черта города. Бензин становится дороже и это сокращает желаемое расстояние от города до дома. Чем ближе, тем лучше. Спрос на дома и коттеджи дальше 15 километров есть, но он снижается. Обычно это покупатель, который ищет дом или участок в родном поселке, рыбак или очень большой любитель природы. Бывает, что нет другого выхода - аллергия и нужна максимальная экология.


Что касается домов - это традиционные материалы, конструкции и планировки. Раньше люди долго привыкали к газобетону, сейчас такие коттеджный стены в связке с облицовочным кирпичом - это для них понятная и популярная конструкция. Кирпич все также востребован, но здесь уже важна утепленность дома. В домах выше среднего приветствуется: клинкер, эффектная облицовка, сауны, известные соседи и, конечно, лес. Реки, пруды и озера также притягивают большее количество потенциальных покупателей. В домах любой категории все важнее становятся интерьеры. Не хватает новых домов и коттеджей в чистовой отделке. И есть перенасыщенность строений в черновой. Спрос на незавершенное также снижается. Все меньше людей хотят вкладывать время и силы в доработку своего жилья и прочей недвижимости. Поэтому, если вы строите с учетом дальнейшей продажи - лучше довести до чистовой стадии и подключить коммуникации. Так можно получить в разы больше желающих купить. Черновую же отделку, не важно какой красоты место или дом, соглашаются смотреть лишь 25-30% покупателей.


P.S.


Все вопросы по интервью или по рынку недвижимости, наши читатели могут задать специалистам агентства "ABSOLUT-РЕСПУБЛИКА" по телефонам:


8-927-406-90-00 или 8-937-625-88-77.


Консультации в агентстве бесплатные и всегда будут бесплатными.

_________________


Такая статья-интервью об агентстве "АБСОЛЮТ-РЕСПУБЛИКА" и "Магазине домов" - Russia-Dom.ru была опубликована в журнале наших друзей. Рекомендуем издание "СДЕЛАНО В ЧЕЛНАХ" и готовы ответить на все ваши вопросы по коттеджам, домам, участкам, дачам, квартирам и другой недвижимости. 


                                                       

                                                            ПЕРЕЙТИ В МАГАЗИН КОТТЕДЖЕЙ И ДОМОВ